Aunque las ventas de vivienda nueva repuntan y el mercado muestra signos de reactivación, el déficit cualitativo persiste y deja fuera a los hogares de menores ingresos. Los indicadores muestran un sector en recuperación, pero para miles de familias colombianas la casa propia sigue siendo un sueño cada vez más distante, atrapado entre los altos precios, la falta de suelo urbanizable y la incertidumbre sobre los subsidios.
DIARIO DEL HUILA, CONTEXTO
El reciente análisis de la OBS Business School, basado en datos del sector y en estudios de BBVA Research, pone sobre la mesa un fenómeno complejo: Colombia no enfrenta solo una escasez de viviendas, sino un problema estructural en su calidad. “El país enfrenta hoy un déficit más cualitativo que cuantitativo, asociado a viviendas con condiciones precarias o inadecuadas”, advierte el informe. Ya no se trata únicamente de cuántas casas faltan, sino de las condiciones de las que ya existen.
Este cambio en la naturaleza del déficit habitacional se vincula estrechamente con la estructura demográfica del país. Según cifras oficiales, el ingreso medio mensual por persona es de 1,1 millones de pesos, mientras que cada hogar está conformado, en promedio, por 2,9 integrantes. A ello se suma un factor emergente: el envejecimiento poblacional, que transformará las necesidades habitacionales en los próximos años. Las ciudades deberán adaptarse con nuevos modelos de urbanismo y servicios que respondan a distintas etapas de la vida.
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Solo al observar las dinámicas de precios, queda claro el tamaño del desafío. De acuerdo con el DANE, el primer trimestre de 2025 registró un aumento del 3,46 % en el valor de la vivienda nueva, impulsado por un incremento del 4,92 % en casas y del 3,39 % en apartamentos. Y aunque esto podría interpretarse como señal de vitalidad del sector, para los hogares de ingresos bajos representa una barrera cada vez más alta.
En Bogotá y Cundinamarca, Camacol proyecta la venta de 63.000 unidades durante 2025, un salto del 14 % frente al año anterior. Ese movimiento implicaría alrededor de 200.000 empleos directos e indirectos y una inversión total de $56,5 billones. Sin embargo, la bonanza no es para todos.
El Informe Trimestral de Ciencuadras revela una reducción del 11 % en la oferta de vivienda en Bogotá, al pasar de 44.000 unidades en noviembre de 2023 a 39.431 un año después. Esta contracción obedece, en parte, a un menor número de lanzamientos y a una demanda que comienza a recuperarse. En otras palabras, hay menos proyectos nuevos y más familias buscando alternativas.
En este contexto, el segmento No VIS (Vivienda No de Interés Social) ha sido el motor del repunte. La reducción de las tasas de interés, la expansión del PIB y una leve mejora del empleo han impulsado la compra de vivienda media y alta. Según el análisis, las ventas de vivienda nueva crecieron 47,5 % en 2025, y las proyecciones de BBVA apuntan a un aumento del 9 % en 2025 y del 11,5 % en 2026, siempre que el entorno económico se mantenga estable.
La situación es distinta en el mercado VIS (Vivienda de Interés Social), donde la realidad golpea más fuerte. El informe señala una caída del 46,5 % en nuevos lanzamientos, lo que refleja la fragilidad del segmento que atiende a las familias más vulnerables. Los principales factores: falta de suelo urbanizable, alza en los costos de construcción e incertidumbre en los subsidios. Todo ello mantiene el sueño de la vivienda propia fuera del alcance de miles de hogares.
Más allá de Colombia, el estudio de OBS destaca que esta problemática se repite en toda América Latina. Según el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), el 45 % de la población regional vive con algún tipo de déficit habitacional, ya sea por hacinamiento, falta de servicios o viviendas inadecuadas. Para revertir esta situación, el organismo estima que sería necesaria una inversión equivalente al 22 % del PIB regional.
Colombia no escapa a ese patrón. Camacol estima que el déficit habitacional nacional llegó al 26,8 % en 2024. De ese total, 6,8 % corresponde a déficit cuantitativo —falta total de vivienda—, mientras que el resto es cualitativo, es decir, hogares que habitan viviendas deterioradas o sin servicios básicos. El panorama es más grave en zonas rurales y municipios intermedios, donde la falta de infraestructura y conectividad frena el desarrollo de nuevos proyectos y perpetúa la desigualdad territorial.
El desafío, según los expertos, es doble: mantener la recuperación del sector y, al mismo tiempo, garantizar una política habitacional incluyente. En palabras del informe, “la verdadera reactivación no se medirá en número de unidades vendidas, sino en la capacidad del país para ofrecer vivienda digna y accesible a todos los hogares”.
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