Colombia se ha convertido en el país latinoamericano con mayor proporción de hogares arrendatarios, superando incluso a economías más desarrolladas de la región. Detrás de este fenómeno hay un complejo entramado de causas económicas, sociales y culturales que están redefiniendo el sueño tradicional de la casa propia.
DIARIO DEL HUILA, ANALISIS
En Colombia, más de 7,3 millones de hogares viven actualmente en arriendo. Esta cifra, por sí sola, ya resulta impactante. Pero cuando se le compara con el número de familias que habitan vivienda propia —apenas 7,1 millones— el panorama se vuelve aún más revelador. El más reciente informe Situación Inmobiliaria de BBVA Research ha encendido las alarmas y pone sobre la mesa una tendencia que transforma de forma estructural el modelo habitacional en el país: Colombia es, hoy por hoy, el país latinoamericano con mayor proporción de arrendatarios.
Mientras el promedio regional de hogares que viven en alquiler se ubica en el 21 %, en Colombia esta tasa supera el 40 %, duplicando a países como Perú, Paraguay o El Salvador, y superando incluso a naciones con mercados inmobiliarios más desarrollados como Chile y Argentina. En efecto, por cada hogar que vive en arriendo en Perú, en Colombia hay cuatro. Y frente a Chile y Argentina, la proporción es de dos a cuatro.
¿Pero qué está detrás de esta transformación? ¿Por qué los colombianos, tradicionalmente asociados con el sueño de “la casa propia”, están optando —o viéndose obligados— a alquilar?
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Un mercado en transformación
Según el informe del BBVA, este cambio tiene múltiples causas, entre ellas la menor oferta de vivienda usada, el encarecimiento del suelo, y la desaceleración en la construcción de vivienda nueva. A esto se suma el aumento de los precios de arriendo, que ha incentivado la inversión en propiedades destinadas al alquiler y ha reducido los tiempos de vacancia de los inmuebles, reflejando una mayor demanda.
Mauricio Hernández-Monsalve, autor del informe, lo resume así: “La oferta de vivienda usada se ha reducido, lo que ha impulsado el alza en los precios de los arriendos, aumentando la rentabilidad de la inversión residencial para alquiler. Los tiempos de venta y arriendo de inmuebles usados han disminuido, reflejando una mayor demanda en un contexto de menor construcción de vivienda nueva”.
En otras palabras, el mercado de arrendamiento se ha convertido en un terreno fértil para la inversión, especialmente en las grandes ciudades. Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla concentran la mayor parte de esta dinámica. Pero el fenómeno también se ha visto impulsado por nuevas formas de uso de la vivienda.
El auge del turismo y las viviendas temporales
Uno de los factores que más ha transformado el mercado de arriendo en Colombia ha sido el crecimiento exponencial de las viviendas turísticas. Entre 2020 y 2024, el número de inmuebles destinados a estancias cortas —principalmente alquilados a través de plataformas como Airbnb— pasó de 10.855 a más de 67.000. Esto representa un aumento de más del 520 % en solo cuatro años.
El dato no es menor: muchos propietarios han optado por dejar de alquilar a largo plazo para migrar a este modelo de negocio más rentable, lo que ha reducido aún más la disponibilidad de vivienda para arrendamiento tradicional. Así, el auge del turismo no solo ha redibujado el mercado, sino que ha encarecido aún más el acceso a una vivienda digna para millones de familias.
Urbanización, migración y nuevas realidades
El fenómeno del arriendo en Colombia también encuentra explicación en cambios estructurales como la creciente urbanización. Con cada vez más personas migrando del campo a las ciudades en busca de empleo y oportunidades, la presión sobre el mercado inmobiliario urbano se ha intensificado.
Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas (Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz), explica: “Uno de los motores principales de este cambio ha sido la urbanización. Con más personas migrando del campo a la ciudad en busca de empleo y oportunidades, se ha incrementado la demanda por soluciones habitacionales más flexibles. El arriendo es una alternativa viable en contextos donde los costos del suelo y de construcción hacen cada vez más difícil el acceso a la vivienda propia”.
Además, agrega Ramírez, las nuevas generaciones, especialmente los jóvenes, ya no ven en la propiedad un objetivo prioritario. La movilidad laboral, los cambios en los modelos de trabajo —como el teletrabajo y el modelo híbrido— y las nuevas formas de vida hacen del alquiler una opción atractiva.
“Generaciones como los millennials están viendo el arrendamiento como una opción viable no solo como una necesidad. El arrendamiento sigue siendo un modelo atractivo y seguro, especialmente para aquellos que no pueden acceder a crédito”, afirma el experto.
La precariedad de los hogares arrendatarios
No obstante, este auge del arriendo no ha beneficiado a todos por igual. De hecho, según cifras de Fedelonjas, el 88,45 % de los hogares que viven en arriendo en Colombia pertenecen a los estratos 1, 2 y 3. Es decir, el fenómeno del alquiler está profundamente vinculado a la falta de acceso a la financiación hipotecaria y al déficit habitacional.
En Colombia, entre los años 2000 y 2025, se habrán formado 9,1 millones de nuevos hogares, pero apenas se habrán construido 9 millones de viviendas, de las cuales solo 5,9 millones serán formales. Esta brecha ha llevado a millones de personas a buscar soluciones informales o temporales, muchas veces alquilando en condiciones precarias.
Y es que el arriendo, en muchos casos, no es una opción sino una obligación. La imposibilidad de acceder a crédito hipotecario, sumada a la inestabilidad económica y laboral, fuerza a millones de colombianos a postergar —o renunciar— a la meta de la casa propia.
Cambios en la estructura familiar
Otro factor silencioso pero crucial es el cambio en la composición de los hogares. Hoy en día, el promedio de personas por hogar en Colombia es de apenas 2,86. Además, los hogares unipersonales pasaron del 17,8 % al 19,8 % en solo cinco años, y los hogares sin hijos ya superan los 7 millones en todo el país.
Este tipo de hogares tienden a preferir viviendas más pequeñas, de menor costo y mayor movilidad. Y, en muchos casos, eso significa vivir en arriendo.
¿Qué viene?
Pese a todo, el informe del BBVA Research proyecta un repunte en la compra de vivienda en los próximos años. La reducción de las tasas de interés será un factor clave para este cambio. Se estima que las ventas de vivienda nueva crecerán un 9 % en 2025 y un 11,5 % en 2026, impulsadas principalmente por el segmento de vivienda no VIS (vivienda de interés social).
Sin embargo, la vivienda VIS enfrentará dificultades por la incertidumbre sobre la continuidad de los subsidios gubernamentales, lo cual podría limitar el acceso a la vivienda propia para los sectores más vulnerables.
Por otro lado, el mercado multifamiliar —proyectos construidos exclusivamente para renta— seguirá creciendo, especialmente en Bogotá y Medellín. Este modelo, muy común en países como Estados Unidos, empieza a ganar terreno en Colombia como una respuesta estructurada a la demanda de alquileres y como un campo atractivo para inversionistas nacionales e internacionales.
¿Una sociedad sin propiedad?
El auge del arrendamiento no solo revela una crisis de acceso a la vivienda, sino una transformación profunda de las aspiraciones sociales. La casa propia, símbolo de estabilidad, éxito y progreso, parece ceder terreno frente a un modelo más dinámico, más incierto, pero también más flexible.
La pregunta que queda es si esta transformación responde únicamente a una coyuntura económica, o si estamos frente a un cambio cultural de largo aliento. ¿Está Colombia dejando atrás el ideal de la propiedad? ¿O es, simplemente, que millones de colombianos ya no tienen otra opción?
Lo cierto es que el país está en una encrucijada habitacional. Y las decisiones que se tomen hoy, desde la política pública y desde el sector privado, definirán si el arriendo es una etapa transitoria o el nuevo destino permanente de millones de hogares.
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